Выгодно ли рефинансирование ипотечного кредита для заемщика?

Выгодно ли рефинансирование ипотечного кредита для заемщика?

В условиях тотального роста реальных расходов россиян и снижения уровня доходов практически всего трудоспособного населения страны большинство заемщиков задумывается о рефинансировании ипотечных кредитов.

Процесс рефинансирования представляет собой пересмотр исходных положений кредитного договора с последующим оформлением нового соглашения на более выгодных для заемщика условиях. В результате получатель займа приобретает новые долговые обязательства перед другим кредитором.

Целесообразность рефинансирования

Первое на чем стоит заострить внимание – это оценка приобретаемой выгоды в результате принятия решения в пользу изменения условий кредитования. Организаций, предлагающих перекредитование, на рынке банковских услуг хватает, однако, не стоит соглашаться на такие предложения, если:

• расхождение в величине процентных ставок по кредитам невелико (например, не более одного процента);

• на момент принятия решения погашено не более кредита, при учете того, что выплаты производятся ежемесячно равными долями на протяжении всего периода действия договора;

• финансовое положение заемщика ухудшилось, либо приняло неустойчивый характер;

• оформление нового обязательства влечет изменение валюты кредита на национальную (например, с доллара на рубль);

• у новой кредитной организации слабо развита сеть региональных отделений (например, в городе вообще отсутствует отделение того банка, который предлагает произвести рефинансирование ипотечного кредита);

• заемщик планирует обратиться в налоговые органы с целью предоставления тринадцатипроцентного налогового вычета (после рефинансирования такое право необходимо подтвердить, что возможно не во всех случаях перекредитования).

Обратите внимание! Перекредитование уместно, если период действия ипотечного договора длительный (например, более десяти лет), а предлагаемая ставка по новому обязательству значительно ниже первоначальной.

Когда рефинансирование невозможно?

Несмотря на желание должника избавиться от действующего обязательства существует ряд обстоятельств, при которых перекредитование не просто невыгодно, но и в принципе невозможно, так как любая уважающая себя кредитная организация стремится к поиску добросовестных заемщиков. К перечню условий, исключающих процедуру рефинансирования, относятся следующие:

1. Наличие просрочек платежей в последние шесть месяцев периода кредитования. Стоит отметить, что по факту банк анализирует кредитную историю потенциального заемщика в целом, поэтому отсутствие долгов за последние полгода – не является определяющим фактором при одобрении кредита.

2. Наличие задолженности по текущим платежам, в том числе по оформленному договору страхования;

3. Незначительный период, прошедший после заключения договора ипотечного кредитования. Если с момента оформления кредита прошло менее полугода, банк, вероятнее всего, откажет в заключение нового договора;

4. Наличие ограничений в части погашения первоначального взноса. К примеру, некоторые банки устанавливают сумму первоначального взноса в размере от двадцати до пятидесяти процентов, что для многих заемщиков является непосильной нагрузкой.

5. Срок кредитования на момент обращения в банк почти истек. Если до окончания периода действия ипотечного договора остается менее трех месяцев, рефинансирование кредита нецелесообразно для обеих сторон.

6. Ранее заемщик уже прибегал к процедуре рефинансирования.

Помимо этого, существует несколько условий, касающихся предмета залога, нарушение которых ведет к отказу в перекредитовании. Итак, для одобрения нового кредита необходимо соблюдение следующих требований, предъявляемых к залоговому имуществу:

1. Залоговая недвижимость – не единственное жилье заемщика и его семьи (в соответствии со статьей 446 ГПК РФ единственное жилое помещение не подлежит аресту и реализации).

2. В передаваемом банку жилом помещении не прописаны несовершеннолетние дети заемщика.

3. Залог должен быть ликвиден. Это означает, что в случае изъятия недвижимости кредитная организация гарантировано сможет ее реализовать.

4. Здание, в котором расположен предмет залога, не признано аварийным, подлежащим сносу и расселению.

5. Заемщик должен обладать правами на предмет залога (право собственности, либо долевого участия).

6. Здание, в котором находится жилое помещение, передаваемое в залог, возведено не ранее 1975 года.

Выгода рефинансирования

Принимая решение в пользу перекредитования, важно проанализировать все плюсы и минусы, вытекающие из цели, которую преследует должник, обращаясь в другой банк. Таковой может выступать один из наиболее распространенных среди заемщиков мотивов: желание снизить процентную ставку, произвести объединение нескольких кредитных продуктов в один, изменить валюту зама или уменьшить период кредитования. Независимо от конечной цели неоспоримыми плюсами рефинансирования ипотечного кредита можно назвать следующие:

1. Снижение величины ежемесячного платежа, которое достигается путем увеличения итоговой суммы кредита, либо уменьшения процентной ставки. Недостаток состоит в том, что с увеличением суммы кредита вырастет и переплата, в то время как различие в ставках обычно несущественно. Тем не менее, такой вариант подойдет заемщикам, у которых увеличились текущие расходы, либо снизился общий ежемесячный доход.

2. Уменьшение переплаты по кредиту за счет установления более короткого срока кредитования при сохранении иных существенных условий договора (суммы ежемесячного платежа при незначительном изменении процентной ставки).

3. Снятие обременения с объекта недвижимости, переданного в залог. Достигается это за счет изменения вида кредитования. К примеру, если оформить вместо ипотечного потребительский кредит, необходимость в передаче банку предмета залога отпадает. Банк снимает обременение, а недвижимость переходит в полноправное владение заемщика. Однако, при этом стоит учесть один нюанс: процентная ставка по кредиту значительно увеличится, так как банк теряет основные гарантии безопасности кредитования.

4. Смена иностранной валюты на национальную. Этот вариант актуален для заемщиков, оформивших ипотеку до 2014 года, то есть до наступления существенных изменений в экономике страны и скачка курса иностранной валюты.

5. Выгодное и удобное обслуживание при погашении кредита. Сложность погашения ипотеки в банке с плохо развитой сетью отделений состоит в необходимости поиска ближайшего пункта оплаты и взимании комиссионного сбора за перевод денежных средств через отделения других финансовых организаций. В этом случае рефинансирование долга помогает частично сэкономить и уменьшить ежемесячную сумму расходов заемщика и его семьи.

Недостатки перекредитования

Как любое выгодное дело, процесс рефинансирования обладает определенными недостатками. Из минусов перекредитования можно отметить следующие:

1. Сбор и подготовка нужной документации. Важно понимать, что новой кредитной организации потребуется подтверждение способности заемщика вернуть ссуженные деньги. Причем информация должна быть актуальной на момент обращения в банк, вследствие чего гражданину придется собирать те же справки, что и при первоначальном оформлении кредита, а это займет определенное количество времени. А, кроме того, новому банку могут потребоваться некоторые документы, хранящиеся в старой кредитной организации, например, закладная на имущество, которая в случае одобрения кредита должна быть перерегистрирована.

2. Необходимость переоценки предмета залога. Вероятнее всего, новый банк потребует определения реальной стоимости объекта недвижимости на момент обращения заемщика, поэтому дополнительно придется оплачивать стоимость услуг оценочной организации.

3. Необходимость оплаты процедуры рассмотрения поданной заемщиком заявки. Подобного рода практика имеет место в некоторых кредитных организациях. Причем независимо от конечного результата рассмотрения уплаченные заемщиком средства возврату не подлежат.

4. Вероятность временного повышения ставки по новому кредиту. В большинстве случаев первые месяцы после рефинансирования долга, кредитная организация предлагает ставку по кредиту на один-два процента выше заявленной.

В реальности процедура перекредитования намного сложнее, нежели то, как об этом заявляют заитересованные кредитные организации. От заемщика потребуется немало времени и денежных средств, прежде чем он сможет заключить новый договор на более выгодных условиях. Однако если взвешивать все за и против, то в условиях тяжелого финансового положения рефинансирование ипотечного долга может стать единственным способом удержаться на плаву и не лишиться приобретенного имущества.

Оставьте ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *